Цены сегодняшнего рынка жилья жители московского региона воспринимают как чрезмерно высокие. Сравнение с мегаполисами западных стран по меньшей мере некорректно из‑за разницы в доходах основной части населения.

Можно ли снизить себестоимость строящегося жилья в Москве до 450–500 долл. за 1 кв. м? Должно ли государство вмешаться в сложившуюся ситуацию с ценами, препятствующую реализации национального проекта о доступном жилье, и если да, то каким образом? Какова перспектива данного национального проекта? На эти вопросы отвечают специалисты и эксперты рынка недвижимости.

Александр Коган,
депутат Государственной думы РФ, член Комитета по бюджету и налогам ГД РФ, президент Международного ипотечного клуба, кандидат экономических наук:

— Сегодня с подачи Генеральной прокуратуры России муссируется вопрос о возможном ценовом сговоре на рынке жилья в Москве и Санкт-Петербурге. По‑моему, это неверный акцент в государственном внимании к данной проблеме. Никто не запрещает продавать жилье по цене, сложившейся на рынке. Если есть спрос (неважно, кем он формируется — посредниками или конечными покупателями), то при наличии на рынке энного количества квадратных метров сформируется соответствующая цена. Запретить посредникам заниматься коммерческой деятельностью в рамках рыночного подхода совершенно невозможно.

Государственное регулирование цен на жилье и запреты на перепродажу не самый лучший выход из сложившейся ситуации. Задача государства — найти экономическую причину роста цен, а не идти по простому пути ограничений. Нужно понять, почему на жилищном рынке наблюдаются такие перекосы, и решать эту проблему, соответствующим образом стимулируя рынок.

На мой взгляд, если где и уместно жесткое администрирование со стороны государства, — так это в вопросе уплаты налогов строительными компаниями. Я думаю, стоит проверить на этот предмет стройфирмы по всей цепочке формирования цены. Прямая обязанность государства — следить за полнотой выплат в бюджеты всех уровней. Причем сделать это довольно легко: квартира в жилом доме не бутылка водки, которую можно убрать с витрины.

Что касается цен на жилье, то надо устранять реальные причины высокой себестоимости строительства. Прежде всего необходимо больше строить. Даже запланированный нацпроектом «Доступное жилье — гражданам России» рост объемов строительства не может удовлетворить существующий спрос, отсюда и вполне закономерный рост цен. Кроме того, этот самый спрос был «разогрет» на государственном уровне: именно на повышение спроса на квартиры нацелены два приоритетных направления нац-проекта. Первое — это выполнение гос-обязательств по обеспечению жильем граждан — северян, чернобыльцев, вынужденных переселенцев, ветеранов и инвалидов, молодых семей, сельчан. Второе направление — увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

Между тем на рынке должен быть баланс спроса и предложения жилья. Важно, чтобы темпы строительства опережали платежеспособный спрос на квадратные метры. В противном случае благое дело — выделяемые государством деньги — спровоцирует дополнительный спрос на квартиры, что приведет к серьезному росту цен на жилье. Поскольку уменьшать размер господдержки граждан мы просто не имеем права, значит, нужно существенно больше запланированного «разгонять» строительный рынок. Для этого необходимо внедрять новые, наукоемкие технологии, детально изучать качество спроса и строить комфортное, надежное, но экономичное жилье. Имеется в виду прежде всего неэлитная недвижимость. И молодой семье, и переселенцу не нужны однокомнатные квартиры площадью 120 кв. м, за эти деньги они лучше купят двухкомнатную. Следует также развивать рынок строительных материалов, наращивать мощность строительных компаний.

Одно из серьезных препятствий для увеличения объемов строительства — забюрократизированная, непрозрачная и неэффективная система распределения земельных участков. Это характерно для всей страны. Вот пример по моему избирательному округу в городе Оренбурге. Под строительство торгового комплекса «Метро Кэш энд Керри» местные чиновники отдали ценнейший участок земли в 70 га с подведенными инженерными сетями в центре города! А между тем площадка могла бы быть использована под жилую застройку. И это жилье было бы дешевле, потому как не требовало больших затраты на подвод сетей. Прокладка коммуникаций в структуре себестоимости составляет обычно около 10 %, но если жилые дома строить за городом на месте оптовых баз, тогда расходы на сети могут достигать и 40 % затрат на строительство.

Сегодня депутаты фракции «Единая Россия» в Государственной думе работают над законодательной базой, которая позволит строить дешевое и доступное жилье. Но никакие законы и проекты не помогут, если в условиях нехватки земли с инфраструктурой под строительство жилья имеющиеся площадки использовать нерационально и неэффективно.

Для того чтобы не возникали неопределенности с использованием земельных участков, а властные структуры не принимали ситуативных решений, государство должно стимулировать принятие долгосрочных генеральных планов застройки городов, которые сегодня фактически отсутствуют, так как прежние безнадежно устарели.

Николай Кошман,
президент Ассоциации строителей России (АСР):


— Ассоциация строителей России еще четыре месяца назад заявила в Совете по жилищному строительству при председателе Совета Федерации, что национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в представленном виде работать не будет. Там названы всего две цифры: сумма выделяемых денег и объем жилья в 80 млн кв. м, которые должны быть построены к 2010 году. При этом полностью отсутствует информация о том, что и где строить, не представлены проекты развития строительной промышленности, производства стройматериалов, не подняты вопросы подготовки кадров и пр.

Для сравнения возьму три государства: Китай, Казахстан и Россию.

В 2005 году в Китае построено 1 млрд 300 млн кв. м жилья, и в течение года было принято два постановления правительства, ограничивающих темпы строительства.

Казахстан запланировал за 2005–2007 годы ввести в строй 16,4 млн кв. м жилья, это больше 1 кв. м на чело-века.

В России в 2005 году сдано 43,5 млн кв. м жилья. При этом 25 % из них приходится на Москву и Московскую область.

Отмечу, что только за июнь-июль цемент подорожал на 12 %. Поднялись цены и на металл, нерудные материалы, тарифы на железнодорожные перевозки и т. д. Что касается площадок под строительство, то по отдельным направлениям стоимость сотки земли в Подмосковье поднялась до 90 тыс. долл. А если еще учесть, что получение официального разрешения на строительство в Москве занимает примерно четыре года, в среднем по России — два с половиной, то о каком увеличении объема строительства можно говорить? Чудес не бывает, все определяет рынок, на котором спрос существенно превышает предложение. Поэтому вести речь о том, что строители находятся в сговоре, — абсурд.

Можно ли что‑то изменить? Я думаю, что можно, если мы захотим. Например, в Казахстане на сегодняшний день себестоимость строительства установлена административным порядком — 350 долл., но там я, как застройщик, не плачу за подключение ни копейки. Я не плачу даже за землю, если строю по республиканской программе!

В моем понимании, должны быть какие‑то правила взаимоотношения государства с бизнесом. Почему мы говорим, что на рынке цемента у нас господствует один монополист? С ведома государства прошла перекупка всех цементных заводов, и мы знаем, что «Евроцемент» диктует свои позиции. То же касается металла и всего остального. Я думаю, что для решения многих вопросов некоторые стройматериалы нужно объявить стратегическими; по ним государство будет определять ценовую политику и давать разрешение на их поступление на рынок только после реализации национальной программы.

Что касается национального проекта по доступному жилью, то, по‑моему, площадки под застройку для его осуществления должны быть бесплатными с обеспечением подключения электроэнергии, газа, воды, канализации. Себестоимость строительства при соблюдении этих условий уменьшится существенно. Сегодня же опять нашли крайнего — строителя, якобы виноватого в коллизиях рынка недвижимости. А соберите нас, строителей, всех вместе и спросите, что мы можем сделать для того, чтобы себестоимость жилья была 450–500 долл. за 1 кв. м…

Ирина Радченко,
президент группы компаний «Лаурел», вице-президент Международного ипотечного клуба (МИК):


— Когда мы говорим о стоимости недвижимости, следует учитывать, что сегодняшние цены формируются не только и не столько исходя из себестоимости строительства. Себестоимость строительства, которая включает в себя стоимость материалов — кирпича, арматуры, бетона, а также их доставку, оплату труда строителей и т. д., на территории Российской Федерации везде более или менее одинаковая. Быть может, на Севере и Дальнем Востоке она выше из‑за транспортных расходов на доставку, так как большинство заводов по производству стройматериалов находятся в европейской части РФ. Так что себестоимость строительства обычного панельного жилья в Москве или области приблизительно такая же, как и в других регионах страны.

Что касается инвестиционной стоимости строительства, то наиболее высокая она, безусловно, в столице. В инвестиционную стоимость проекта входят аренда земельного участка, получение разрешения на строительство, подводка всех необходимых коммуникаций, выплата доли города — кстати, в Москве она достигает 30 % стоимости строительства… К слову сказать, все социальные программы правительства Москвы, связанные с бесплатной передачей новых квартир очередникам, оплачиваются за счет тех, кто покупает жилье.

Строительный бизнес в России, особенно все, что касается получения прав на землю и разрешений на строительство, очень коррумпирован, поэтому прибыль строителя зависит от неформальных отношений инвесторов и местной власти и может отличаться у разных инвесторов даже в пределах одного города. У кого‑то она на уровне европейских 15–20 %, а у кого‑то достигает и 100–200 %.

Поскольку на сегодняшний день спрос значительно превышает предложение, и на одну выставленную на продажу квартиру приходится иногда пять‑семь покупателей, то главным фактором, определяющим цены, является не себестоимость строительства, а огромный неудовлетворенный спрос. Конечно, доходы европейских граждан и россиян отличаются, но ведь кто‑то же покупает эти квартиры, причем безудержный рост цен существует не только в Москве, но и во всех крупных городах России.

На сегодняшний день существует единственный способ снизить цены — больше строить.

Что касается государства, то для решения жилищной проблемы оно должно не только декларировать лозунги типа «Каждой семье к 2000 году по отдельной квартире» и объявлять о национальных проектах, а активно участвовать в освоении новых территорий под застройку и оснащать их инженерной инфраструктурой. Возрождение строительного комплекса, включающее в себя и внедрение новых современных технологий строительства, и подготовку квалифицированных кадров, и создание индустриальной базы по производству дешевых и качественных материалов, и т. д., без участия государства невозможно.

Суть проблемы, возникшей на рынке недвижимости, можно выразить знаменитой фразой, ставшей классикой для России: «Хотели как лучше, получилось как всегда». Дело в том, что разработчики пакета законов «О развитии рынка доступного жилья» сделали упор на развитие ипотеки, то есть на увеличение спроса в России. Действительно, сотни банков вышли на рынок ипотеки, который стал для них весьма привлекательным; тысячи россиян с помощью ипотеки решили свои жилищные вопросы или, по крайней мере, знают, как это сделать с привлечением ипотечных кредитов. Но увеличить объемы строительства, чтобы удовлетворить растущий, в том числе и за счет ипотеки, спрос, увы, быстро не получилось. И пока такой разрыв в темпах развития двух рынков, строительного и ипотечного, будет сохраняться, цены на недвижимость неминуемо продолжат свой рост.

Константин Апрелев,
вице-президент Российской гильдии риелторов:


— Разрабатывая меры, способные повлиять на снижение цен на жилье, усилия следует направить не на уменьшение себестоимости строительства, а прежде всего на упрощение доступа к земельным участкам и кардинальное сокращение процедур и процесса согласований по возведению недвижимости на этих территориях. Необходимо создать законодательные, а не административные инструменты определения плотности застройки участков и упростить процедуру изменения их функционального назначения в пределах крупных земельных территорий. Только эффективная конкуренция среди застройщиков и инвесторов может оказывать влияние на ценообразование на рынке жилья.

В 2000 году строили немного меньше, чем сейчас, а цены на первичном рынке были в среднем 500 долл. за 1 кв. м. Сравнение с сегодняшним днем вызывает много вопросов. Один из них: как за шесть лет себестоимость строительства могла увеличиться практически в восемь раз? Это просто невозможно. Рост цен на жилье обусловлен прежде всего недостаточностью предложения, наличием большой денежной массы у населения и привлекательностью этого рынка для инвестиций, которая делает его похожим на спекулятивный рынок ценных бумаг, не обеспеченный их доходной частью.

Государство может вмешиваться в любую ситуацию на рынке, лишь бы это не шло в ущерб интересам потребителей и самого рынка. Однако такие действия должны быть обоснованными и осуществляться в рамках закона, а не как американская доктрина в Ираке: сначала разбомбили, а потом поняли, что почвы и оснований для этого не было.

Что касается национального проекта по доступному жилью, то перспективы у него безусловно есть, но его воплощение невозможно в краткие сроки и зависит от серьезнейшего изменения законодательства в сфере инвестиций в недвижимость.

Олег Пронин,
генеральный директор ЗАО «Пересвет-Инвест» (головная компания группы компаний «Пересвет»):

— Сначала следует определиться в терминах и понятиях. Существует себестоимость строительно-монтажных работ (СМР), то есть стоимость непосредственно возведения здания.

А есть понятие инвестиционной себестоимости осуществляемого проекта, которая кроме СМР включает в себя долю города, услуги заказчика строительства, стоимость самого проектирования, технических условий на присоединение сетей и пр. Инвестиционная себестоимость в большинстве случаев отличается от строительной в полтора-два раза. И в Москве ее величина зависит от сегмента рынка, к которому принадлежит конкретный реализуемый проект.

Так, строительная себестоимость дешевого панельного жилья составляет около 600 долл. за 1 кв. м продаваемой площади. Жилья бизнес-класса, строящегося по индивидуальным проектам, — около 1000 долл. Элитного жилья — от 2000 долл. и выше.

Что сегодня происходит на рынках, тесно связанных с рынком недвижимости и непосредственно влияющих на него?

С мая существенно подорожал бетон, примерно в два раза выросла цена на металлическую арматуру самых ходовых диаметров. А недавнее повышение стоимости присоединения к электросетям для юридических и физических лиц (теперь в зависимости от уровня напряжения и объема заявляемой мощности подключение к электросети обойдется в сумму от 10 571 до 12 972 руб. за 1 кВт) увеличит себестоимость строительства панельного жилья примерно на 150 долл. за 1 кв. м продаваемой площади, жилья бизнес-класса — на 400 долл., элитного жилья — на 500–600 долл.

Поэтому могу сказать со всей ответственностью: в данный момент снизить себестоимость строительства не представляется возможным, что бы об этом ни говорили с высоких трибун.

Первоочередные задачи, над решением которых правительству уже сейчас следует начать работать, — это ускорение прохождения строительной документации и подготовки земельных участков для возведения жилых домов.

При разумном системном подходе национальный проект по доступному жилью можно реализовать, но из‑за длительности процесса подготовки строительных площадок времени на это потребуется существенно больше, чем предполагалось.

Недвижимость и цены