Столичный рынок аренды живет по своим правилам. Если с жильем может случиться всякое – и стагнация цен, и снижение спроса, – то в сегменте аренды ничего не меняется. Ставки по-прежнему растут, а желающих снять квартиру в сотни раз больше, чем предложений сдать его в аренду.

Факторы, которые сокращают время сдачи квартиры до нескольких минут, можно перечислять долго. Лавинообразный спрос на аренду недорогого жилья обеспечивают массовая иммиграция, недоступная ипотека, низкие доходы граждан и т. д. По этим причинам соотношение покупателей столичной недвижимости и арендаторов составляет примерно 1 к 1000. Суммарный доход от рынка аренды в столице превышает $2 млрд в год.

По данным компании «Инком-недвижимость», летом 2005 года спрос на аренду типового жилья превышал предложение в 2 – 3 раза, а в августе и сентябре – в 6 – 8 раз. Такой скачок не мог не отразиться на ценовой политике: ставки аренды выросли на 10 – 15%. Еще в прошлом году можно было снять однокомнатную квартиру в спальном районе за $350 в месяц. Теперь квартировладельцы просят за аналогичное жилье не меньше $450 – 500.

Правда, ближе к зиме цены вновь замрут до очередного скачка – рынок аренды подвержен фактору сезонности. Ажиотажный спрос возобновится к февралю. Только снижения цен, как обычно, не произойдет. Ставки аренды продолжат расти. По словам заместителя директора управления аренды компании «Миэль-недвижимость» Марии Жуковой, в этом сезоне рост цен на аренду составит около 6%. Для сравнения, в прошлом году ценовая динамика в отдельных сегментах рынка была порядка 13%.

Спрос без ответа

Структура спроса на рынке аренды типового жилья не меняется на протяжении многих лет. Самыми востребованными считаются однокомнатные квартиры в домах типовой постройки рядом со станцией метро. По данным компании «Инком-недвижимость», спрос на эту категорию квартир составляет около 60% от всех заявок. В тоже время их доля в общей массе предложения составляет всего 15%. Таким образом, средний уровень спроса в ценовом сегменте до $500 превышает предложение в 3 – 5 раз.

На сегодняшний день нижний ценовой порог аренды типовой «однушки» в спальном районе составляет $450. Теоретически, можно найти и дешевле. «Конечно, у нас бывают варианты однокомнатных квартир и за $400, но это скорее исключение из правил. Такие предложения находят своих арендаторов за считанные часы», – говорит Мария Жукова.

По наблюдениям экспертов, на рынке аренды происходит постепенное смещение спроса в сторону двух- и трехкомнатных квартир. Это обусловлено тем, что самые популярные однокомнатные квартиры слишком быстро «вымываются» с рынка. Другими словами, хорошие «однушки» приходится слишком долго искать или они слишком дорого стоят. Поэтому легче снимать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры вскладчину. По словам риэлтеров, сейчас многокомнатные квартиры пользуются спросом не только у иногородних рабочих и студентов, но и у других категорий арендаторов, которые также снимают жилье на несколько человек.

В области распределения стоимости аренды по районам столицы никаких изменений не происходит. Самые дорогие квартиры по-прежнему сдаются в Центральном административном округе (ЦАО). Причин для «накрутки» цен на жилье в центре более чем достаточно. Во-первых, однокомнатных квартир в ЦАО мало. Во-вторых, владельцы берут доплату за престижность района. В-третьих, квартиры в центре, как правило, отремонтированы, «напичканы» бытовой техникой и т. п., что сразу увеличивает стоимость их аренды.

По данным компании «Миэль-недвижимость», стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в пределах Садового кольца колеблется от $600 до $700 в месяц. Двухкомнатная квартира оценивается от $700 до $850, найм трехкомнатных апартаментов обойдется в сумму от $850 до $1500 в месяц.

По мнению руководителя направления аренды компании «МИАН-недвижимость» Гульнары Рахмангуловой, после центра традиционно второе и третье место рейтинга популярности районов занимают Западный и Юго-Западный округа соответственно. «По территории Западного округа проходят престижные Рублевское шоссе и Кутузовский проспект. Здесь же расположены популярные районы Крылатское, Фили и пр.», – говорит Рахмангулова. То же самое относится и к Юго-Западному округу столицы. Отличная инфраструктура, удобные подъездные пути, благоприятная экологическая ситуация делают район очень популярным для арендаторов. Минимальная стоимость найма однокомнатной квартиры в этих округах столицы составляет около $500 за месяц, двухкомнатной – $700 – 800, цена аренды трехкомнатной квартиры может доходить до $1200.

Дорогая моя аренда

Безусловный лидер по количеству предложений дорогой аренды – центр Москвы. По данным специалистов компании Penny Lane Realty, самыми популярными среди арендаторов элитного жилья остаются районы, расположенные западнее Кремля: Патриаршие Пруды, Арбат, улицы Пречистенка, Остоженка, Тверская.

Вообще аренда элитного жилья превратилась в серьезную альтернативу покупке. По словам риэлтеров, в последние два года состоятельные клиенты все чаще выбирают съемное жилье в элитной новостройке в центре или в коттеджном поселке за городом. На удивленный вопрос, почему покупке те предпочитают аренду, они отвечают, что просто ждут «по-настоящему хороших предложений». Рост числа российских арендаторов элитного жилья фиксирует и отраслевая статистика. Еще недавно 70% запросов на аренду элитных квартир исходило исключительно от иностранцев. «В последнее время только 55% спроса формируется зарубежными клиентами, остальные арендаторы – это российские граждане», – говорит управляющий директор компании Blackwood Мария Маркарова.

Как бы то ни было основную клиентскую массу для элитной аренды еще долго будут составлять топ-менеджеры иностранных компаний, сотрудники посольств и других зарубежных государственных институтов. В деловых центрах Европы и США эта категория людей предпочитает жить в гостиницах или учреждениях, позволяющих фиксировать арендную плату. Гостиничный же комплекс российской столицы не обладает достаточными ресурсами для удовлетворения существующего спроса, поэтому единственным вариантом для работающих в Москве иностранцев остается аренда частных апартаментов.

По данным компании «Миэль-недвижимость», на сегодняшний день объем рынка аренды элитных квартир в Москве в среднем составляет порядка $75 – 80 млн в год. Ставки аренды на дорогие квартиры в центре стабильно растут. По данным экспертов Blackwood только с июня 2005 года цена аренды увеличилась на 4 – 7%. Основной причиной роста эксперты считают дефицит качественных элитных объектов. «Впрочем, по этой же причине спрос на аренду дорогого жилья в значительной степени превышает предложение», – говорит начальник отдела аренды компании Soho Realty Александра Косарева.

Совсем недавно риэлтеры заговорили о растущих запросах арендаторов. По словам заместителя генерального директора компании «Новый город» Натальи Ветлугиной, клиенты стали более разборчивыми, менее терпимыми к недостаткам дома, таким как отсутствие охраны, плохой вид из окна, некачественный ремонт и т. п. «Сегодня дорогие квартиры выбираются арендатором долго и тщательно», – говорит Ветлугина. Все чаще клиенты не находят в московских элитных домах желаемого качества проживания.

Однако вполне возможно, что в ближайшем будущем объем предложений увеличится. «Людей, инвестирующих средства в покупку квартиры исключительно с целью сдачи ее в аренду, становится все больше. Таким образом, количество предложений быстро растет, тогда как спрос демонстрирует слабую динамику», – рассказывает Мария Жукова. Так что в скором будущем у арендаторов элитной недвижимости будет выбор.

Дома временного назначения

Хотя основную массу предложений на рынке аренды составляют квартиры, доля коттеджей и таунхаусов постоянно растет. Аренда загородной недвижимости – сезонный сегмент рынка. Пик активности приходится на весну – лето. Вместе с тем, по наблюдениям специалистов компании Penny Lane Realty, каждый год на рынке загородной недвижимости наблюдается рост спроса на долгосрочную аренду. Основная причина – желание людей жить за пределами мегаполиса. В качестве другой причины эксперты называют отсрочку покупки жилья в городе или за его пределами.

По данным компании Blackwood, осенью рост цен на аренду коттеджей составил немногим более 7%, в отдельных случаях достигал отметки в 10%. Одним из определяющих факторов ценообразования в этом сегменте является удаленность от МКАД и престижность направления. По словам директора по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Рыкова, в 2005 году лидером потребительских предпочтений оставалось Рублево-Успенское шоссе. Это направление лидирует и по количеству коттеджей, предлагаемых для сдачи в аренду. В этом сезоне цена аренды поднялась здесь на 20 – 30%. В среднем за $4000 – 8000 в месяц на Рублево-Успенском шоссе арендатор получает все необходимое для комфортного проживания за городом. В районе населенных пунктов Раздоры, Барвиха, Жуковка стоимость аренды особняков может быть и $20 000 – 25 000, и $35 000 в месяц. Верхней границы арендной ставки за месяц практически не существует. Совсем недавно на Рублевке появилось предложение, которое в одночасье побило все рекорды цен. В 12 км от МКАД сдается дом, месячная стоимость аренды которого составляет $100 000. Впрочем, такая разница в ценах никого не удивляет. «Размер ставки формируется за счет спроса», – говорит руководитель департамента аренды жилой недвижимости компании «Усадьба» Альфия Закирова.

В число самых востребованных входят также новостройки в коттеджных поселках по Новорижскому шоссе, старые дачи (в Воронове, Ватутинках) и новые – по Калужскому шоссе. «Кроме того, цены на аренду коттеджей по Калужскому направлению в среднем на 10 – 15% ниже, чем на Волоколамском и Новорижском», – говорит Мария Маркарова.

На Волоколамском, Пятницком, Минском и Киевском шоссе цены ниже «рублевских» почти на четверть. Более того, на Киевском и Минском шоссе находятся знаменитые стародачные поселки. Растущая популярность Волоколамского и Дмитровского шоссе обусловлена близостью спортивно-развлекательных комплексов «Волен», «Яхрома», «Сорочаны».

За западным направлением по мере убывания престижности, а значит, и стоимости недвижимости, следуют север, северо-восток, юг и юго-запад Подмосковья. Массовое предложение самых дешевых домов – до $500 в месяц – арендаторам стоит искать в восточном направлении в 30 км от Москвы и дальше.

Данила Антоновский "Компания"