Квартирный вопрос для большинства наших сограждан рано или поздно возникает во всей своей сложности. Даже полный комплект любящих бабушек и дедушек просто не в силах обеспечить растущую семью недвижимым наследием социализма, и потому рано или поздно придется покупать новую квартиру.

Дело портят нюансы

Прибавьте к этому разводы, свадьбы, да и просто желание пожить по-человечески, подкрепленное финансовыми возможностями. Прибавили? Тогда перед вами одна дорога – в агентство недвижимости. Естественно, вы выберете самое солидное, посоветуетесь со знающими людьми, ведь квартира – не колбаса и не картошка, и соответственно, собственного опыта у вас нет.

А у агентства недвижимости, наоборот, этого самого опыта хоть отбавляй. Но, к сожалению, не всегда он направлен на улучшение ваших жилищных условий. Какие подводные камни могут ждать на пути к долгожданной жилплощади?
Самый первый – это, конечно же, система опережающего задатка: чтобы иметь возможность «забронировать» интересующую квартиру и показать серьезность намерений, покупатель вынужден внести определенную сумму. После этого агентство готово рассматривать его как серьезного покупателя. Допустим, что серьезным покупателем вас уже считают, а вот насколько серьезны все остальные участники сделки – вам предстоит узнать уже «на ходу». И вот тут возникает масса нюансов.

Ни тебе аванса...

Как быть, если продавец повел себя непорядочно? Например, ссылаясь на рост цен, начинает «выкручивать вам руки» или просто тормозит сделку в надежде, что вы сами откажетесь от нее? Что такое задаток, с точки зрения юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости, расскажет Олег Некрасов:

– Действительно, внесение задатка давно стало общепринятой практикой в сделках с недвижимостью. Но! Не нужно путать понятия задаток и аванс.

Задаток, как и аванс, есть денежная сумма, выдаваемая одной из сторон договора другой стороне в счет причитающихся по договору платежей. Но в отличие от аванса в случае неисполнения договора виновная сторона, если таковая имеется, несет убыток на сумму задатка. Причем по закону, если виновна сторона, которая получила задаток, – убыток она несет в двойном размере. Поэтому необходимо понимать, что если покупатель, внесший задаток, отказывается от исполнения договора – задаток остается у продавца, а в противном случае подлежит возвращению в двойном размере. Регулируются эти отношения всего двумя статьями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таинственный платеж

Казалось бы, все просто и ясно, но в практике сделок по недвижимости в части внесения задатка есть один момент, который я бы назвал правовым нонсенсом. Роль задатка, по сути, одновременно и платежная, и обеспечивающая (т. е. гарантия по исполнению договора). И вот тут-то и возникает вопрос: если это платеж, то по какому договору?
Договора-то по купле-продаже данной конкретной квартиры еще не существует. А без договора переданная сумма и задатком считаться не может. Каким образом агентство оформляет эти отношения? Заключается некое финансовое соглашение, соглашение о внесении задатка или какой-либо предварительный договор. И самое интересное, что по этим документам задаток выдается не в счет оплаты покупки какой-либо недвижимости, а он обеспечивает всего лишь обязательства по заключению будущего договора купли-продажи. И все!

А заключение договора купли-продажи и передача прав на недвижимость во исполнение обязательств по этому договору – по закону совершенно разные самостоятельные понятия. То есть за что, получается, вы передали задаток? За заключение договора? Об исполнении обязательств по договору речь-то не идет.

Дальше, например, происходит следующее: задаток передан, и в документе, который у вас на руках, прописано, что к определенному числу должен быть заключен основной договор купли-продажи. И в идеале одна сторона направляет другой так называемую оферту – подписанный ею договор с предложением о его заключении. И другая сторона должна либо акцептировать его, то есть поставить свою подпись, либо отказаться от его заключения.

Кто первый скажет «а»

И если не сделано ни того, ни другого, то это считается уклонением от подписания договора. А закон требует, чтобы на момент подписания договора деньги были уже оплачены. Конечно, все понимают, что это теория, а на практике к моменту подписания договора деньги обычно находятся в банковской ячейке. Однако по тому самому предварительному договору или соглашению о задатке любая из сторон теоретически может направить договор безо всяких денег, и другая сторона, следуя букве закона, обязана его подписать. В противном случае если суд признает, что сторона уклоняется от подписания договора, она обязана будет возмещать убыток в соответствии с вышеупомянутыми статьями Гражданского кодекса. И чаще всего, кто первый подаст в суд, тот и победит.

Вот собственно и ситуация правового нонсенса, создающая почву для разного рода злоупотреблений и махинаций. А как ее использует недобросовестный участник сделки – о подобных вариантах можно только догадываться.
Поэтому предложение заключить договор, если вторая сторона пытается все это заволокитить, ссылаясь на проблемы различного рода, должны звучать не в устной форме и быть обращены не к агентству, которое является всего лишь посредником, а непосредственно к продавцу. И обязательно зафиксируйте факт получения продавцом этого предложения документально. В противном случае в роли уклоняющегося, как это ни парадоксально звучит, можете оказаться вы. И, соответственно, потеряете сумму задатка.

Словом, учитывая, что ситуация на рынке недвижимости сейчас, к сожалению, скорее тяготеет к формуле «покупатель всегда неправ», будьте вдвойне внимательны и осмотрительны. И лучше всего привлечь к рассмотрению предложенных к подписи документов юриста, чем приобрести вместо долгожданной квартиры «головную боль» в виде потерянных денег и длительного сутяжничества, к которому, кстати, мошенники будут наверняка подготовлены лучше, чем вы.

Алексей Брынцев Квартирный ряд